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洗錢?中國土豪加拿大現金狂買5套房 與經紀鬧上法庭

加拿大知名雜誌《麥克琳》近日發表作者Jason Kirby的報道,指出加拿大正日益成為洗錢的天堂,並揭露了一對中國土豪移民夫婦在多倫多狂買豪宅的個案,以及背後涉嫌洗錢的內幕。



華人夫婦七年買下五套房,近千萬元
報道披露,華人夫婦Peter Zhang與Judy Wang作為一對投資移民,於2010年從中國移民來加,定居在多倫多北麵的烈治文山。
兩人抵加時就持有資金至少600萬加元,絕對是富人沒錯了。
在之後七年,他們在烈市、萬錦、旺市等地先後買下五套豪宅,過程中發生了一連串事件,結果導致王女士把一名華人地產經紀,一名律師以及其他多人告上法庭。而記者關注的是法庭審訊中牽扯出的更多疑問,包括兩人的財產來源,以及多宗房產交易和按揭交易的問題。
先來看一下,他們買豪宅的經過:
2011年初,這對華人夫婦在烈治文山買下第一棟豪宅,6臥室、5浴室,價格125萬元加幣,全現金交易。
當年2月,張和王兩人就離婚了,但是直到2017年11月,安省最高法庭法官Paul Perell在一宗訴訟中指出他們的離婚事實可疑。最近,王女士通過律師表示,她是在2018年6月才離的婚。
無論如何,兩人先後又共同購買了三套豪宅,分別位於烈市、Thornhill,買房的錢通過他們合開的公司Yi Hao Investments,大部分都是現金交易。


2017年,王女士個人在旺市又買下一套物業,按100%貸款價值比(loan-to-value)從皇家銀行(RBC)申請到房貸按揭。
總共加起來,張王兩人買了五套房,交易時市值總額930萬加幣。
告地產經紀和律師 懷疑洗錢
根據法官Perell的裁決,兩人在加拿大除了投資房地產,沒有任何工作,也不做生意。兩人的大部分資產花在張的賭博上。王女士在法庭上作證說,通過賣房給張轉了至少600萬加元。
同時,兩人又和一位華人地產經紀丁某(Yan-Ling Ding),以及律師Rahul Kesarwani簽了一連串按揭交易,也是為張籌措賭資。
文件透露,張某一度將其在Yi Hao投資公司的所有權轉給了地產經紀丁某,以便隱藏自己的身份,申請到CIBC銀行的90萬元房貸按揭。而律師Kesarwani通過自己的公司為張安排了15萬元私人高息按揭貸款。
報道稱,記者向丁某與Kesarwani的律師提出采訪要求,都沒有得到回複,張某也已經聯絡不上。王女士則通過律師表示,目前無法提供張某的信息。
所有這一切被曝光,都是因為2017年王女士把多人告上法庭。她指控地產經紀丁某按揭欺詐,又指控律師Kesarwani疏忽和違反職責。
這些指控還沒有在法庭上批準。不過,法官Perell在2017年的一項程序性裁決中認定,丁某參與了“非常可疑的”按揭交易,Kesarwani的做法很有問題。同時,法官也認為王女士與張某兩人的證詞出於己利、不一致、不合邏輯、令人難以置信、不可靠。
中國移民帶來的錢,有多少是合法的?
《麥克琳》的這篇報道突出了法官的疑問,華人投資移民的這些巨額資金從哪兒來?是怎麼轉出中國到加拿大來投資的?
王女士在律師的建議下,作證時拒絕回答這些問題。不過,法官重申了多名被告人的宣誓證詞,即張某是一名罪犯,他將自己的財產從中國轉移出來,在加拿大洗錢。
之後,王在致《麥克琳》的電郵中又稱,她是一間鋼鐵產品銷售公司的股東,他們的錢是轉到加拿大一間國有銀行(Schedule I Canadian bank),她並不知道張某的洗錢活動。但是諷刺的是,如果不是她提出訴訟,這個案子的細節又怎麼會被曝光出來呢。
3年前,加拿大媒體曝光了溫哥華留學生周天宇(Tianyu Zhou,音)以3100萬元買下溫西最貴豪宅的消息。西門菲沙大學城市項目主任 Andy Yan的研究發現,當年僅6個月內,溫西的174個地產交易中,有三分之二的買家是來自中國大陸。

“大家都想知道,從中國出來的這些錢,到底有多少是合法的?”
財經刑事律師Christine Duhaime一直在幫助中國追回外逃進入溫哥華地產市場的資金。Duhaime稱,她熟悉的一個案子中,一個中國商人把180名員工送上一輛巴士,每人帶了個裝滿5萬美元現金的背包,巴士開到銀行,員工們把錢存入自己的戶頭,再電彙給溫哥華的老板,加拿大銀行毫無察覺。
近期,卑詩省調動大量資源深入調查地產、豪車和賽馬交易背後的洗錢黑幕,並發表了係列調查報告“Dirty Money”。
前皇家騎警官員Peter German在報告中還提到一個地產行業的一個風險指標:私人按揭貸款。在卑詩省,約占9%的住宅按揭是由私人提供貸款。在多倫多,私人貸款也有上升趨勢。
私貸市場火爆 涉三分之一豪宅
51記者采訪了本地多個提供私貸的機構,其中一家機構透露,目前私貸市場非常活躍,主要是因為政府的壓力測試導致銀行貸款很難獲批,迫使不少人轉向私貸。目前私貸市場利率一貸是5.99%,二貸是8.99%。
二貸是指對已有按揭的房屋作二次抵押貸款。而私貸實際上多數都是二貸。
私貸的生意也不是集中在多倫多本地,整個安省從Hamilton、Waterloo到密西沙加,到北麵Newmarket都有。通常,申請私貸的時間非常短,隻有兩三天就可以批到,方便應急。
加拿大央行去年有報告稱,多市有9%的新簽按揭屬於私人貸款,而地產中介公司Realosophy發現,2018年有20%的再融資個案是通過私人貸款,兩年就增長了67%。
《麥克琳》的一項調查還發現,在華人聚居的多倫多、烈治文山、萬錦等地,90宗最貴的房屋交易中,有三分之一簽有私人按揭貸款。烈治文山目前以700多萬元上市的一間房屋,名下就有8項私人按揭。這些私人貸款商與銀行一樣,同樣受到政府的監管,不過目前不需要向加拿大反洗錢機構(Fintrac)報告。
安省的反洗錢法規薄弱
最新報告指出,去年在加拿大洗錢的金額高達467億元,僅卑詩省就達74億元,通過賭場和地產交易洗錢的案件正越來越多曝光。這一趨勢正在從卑詩省蔓延到其他地區,尤其是多倫多的房地產市場。
退休律師Kevin Comeau一直提倡加強地產交易的透明度,公開物業所有人。他直言卑詩省洗錢人士一經被查可以直接離境,但是他們更有可能前往安省,因為安省的反洗錢法規是整個北美地區最薄弱的。
不管是加拿大還是海外的買房者,在安省都可以使用以數字為名稱的公司、海外信讬,或者提名擁有人來隱藏自己的身份,這種匿名的模糊操作,正好方便了犯罪組織隱藏犯罪所得,將黑錢流入房地產市場。
Comeau認為,卑詩省專家對加拿大一年洗錢467億元的估計太低了,他相信實際的洗錢犯罪交易額每年在1000億元至1300億元之間。
不過,安省政府堅稱打擊洗錢問題一直得到控製,財長Vic Fedeli在一份聲明中稱,如果發現這類非法行動,安省警方會調查和采取適當的行動。

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