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非洲曼克頓計劃爛尾的啓示



世上從來不乏「構築新城市」的宏圖大計,6 年前南非約翰內斯堡曾宣佈一項重大城市發展計劃,並宣佈這個計劃將改寫遊戲規則,永遠改寫約翰內斯堡的城市面貌。

2013 年,中國證大集團宣佈投資這個名為「莫德芳坦」(Modderfontein)的新城市計劃,稱之為「非洲曼克頓」。他們所購的 1,600 頃土地位於約翰內斯堡東北部,90 年代曾經是南非第一座炸藥廠的所在地,另外還包括一片 111 頃的私人自然保護區和斑馬棲息地。

因此,證大集團宣稱計劃目標是興建注重生態環境的智能城市、全球貿易樞紐,加強當地和亞洲企業的聯繫,改變約翰內斯堡的國際地位,成為整個非洲未來的首都,與紐約、香港齊名。

2015 年公佈的藍圖顯示,當地將興建 55,000 個住宅單位,1,468,000 平方米的寫字樓,以及城市生活所需的其他配套設施,預算約 840 億人民幣。核心則是運輸樞紐計劃,鋪設單車道、行人道,以及連接金融區桑頓和直達機場的列車服務,告別約翰內斯堡一貫依賴汽車的通行方式。

但是,除了官方發放的未來主義風格的電腦合成圖之外,莫德芳坦未曾動工,最終原有的土地轉手售出,由另一個發展商用來發展零星的封閉式住宅小區,非常低調,規模也小得多。

如今,莫德芳坦已從公眾視線中消失,但是計劃為何失敗,傳媒卻少有提及。研究員 Ricardo Reboredo 和 Frances Brill 花費 3 年時間,訪問 50 位顧問、建築師、工程師和當地政府規劃負責人,試圖了解這類發展項目的問題。他們認為該計劃最終難產,是因為發展商和當地政府的利益衝突:譬如當地市場對於住宅和寫字樓的需求遠低於預期;另外揭示了非洲這類「尖端城市」(edge-city)常有的問題:總是由少數的城市精英主導,標榜「生態健康」、「科技智能」等概念以迎合國際輿論,其實和促進當地的經濟民生無關。

證大的目標是興建一個高級混合型的房地產項目,但是約翰內斯堡並不想要一個繁榮的國際中心。市長 Parks Tau 的目標是興建 5,000 個可負擔的廉價居住單位,以及和約翰內斯堡最大的公共交通系統合併,並提議政府可以為房屋和交通建設提供融資。

其實,自 1994 年南非民主化起,資本便逐漸離開市中心,流入富裕人口聚居的桑頓區,北部市郊隨之發展為證券交易中心,但如此趨勢,與南非民主新政府的理念不符 —— 新政府的策略是改變種族隔離時代的殘餘問題:黑人長期被禁止遷入富裕社區,只能圍繞市中心地帶居住,因而遠離工作和經商機會,導致貧富差距加劇。

但證大集團堅持原有計劃,不願意和當地政府的計劃合併,他們的目標是為當地一批國際化的精英服務。證大雇用的規劃師曾表示,他們無法滿足當地市政府對於公共住房的要求,而且和政府旗下的發展商不合。

另外,「莫德芳坦」計劃建設的豪登列車(Gautrain)服務,也不能和既有的市區列車合併,豪登列車更加昂貴,只有中產階級才負擔得起。

最終約翰內斯堡政府宣佈退出計劃,證大集團本身也爆出問題,董事長戴志康宣佈退出房地產市場,投身藝術市場,更因為設立 P2P 借貸,於 2019 年 9 月以「非法集資」的罪名自首。

過去十年來,尼日利亞的 Eko-Atlantic,埃及的 New Cairo,肯亞的 Konza 技術新城,都曾掀起話題炒作,被視為解決非洲城市發展問題的解藥。

這類發展計劃都以為,和既有的城市規劃徹底切割,開發全新的城市,就可以遠離既有的犯罪或者違規的問題。現實是,這類計劃把城市邊緣社區的稀缺資源都搶走了。Brill 表示,約翰內斯堡政府拒絕中國發展商的參與,是少有勇氣的表現,因為這類外來投資最終是為精英利益服務。

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